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L’Autorité des marchés financiers publie une analyse des performances affichées du marché du financement participatif immobilier en France, basée sur les données collectées auprès des 10 plus grandes plateformes en termes de collecte
Le financement participatif en immobilier laisse apparaître des signes de tension, appelant à une analyse approfondie et renforçant la nécessité, pour les investisseurs, de faire preuve de vigilance et, pour les plateformes, d'assurer davantage de transparence.
Au cours des dernières années, les perspectives de rendement des projets proposés par les plateformes de financement participatif immobilier sont restées relativement stables, oscillant entre 9,1 % et 9,6 % en moyenne entre 2017 et 2022. À partir de 2023, une hausse notable a été observée, atteignant 9,9 %, pour culminer à 10,7 % fin mars 2024. Si cette dynamique peut sembler attractive à première vue, elle intervient dans un contexte de détérioration économique du secteur de l’investissement immobilier, marqué par une remontée des taux d’intérêt, une baisse du nombre de transactions immobilières, et une pression accrue sur les porteurs de projets, ce qui soulève des questions quant aux perspectives de réalisation de ces rendements.
Dans le même temps, les retards de remboursement sont devenus un enjeu central pour les investisseurs. Environ 30 % des projets en cours au 31 mars 2024 accusent des retards, certains entraînant des procédures collectives et des pertes définitives. Les projets financés en 2020 et 2021, notamment, montrent des taux de retard préoccupants, atteignant respectivement 20,1 % et 36,9 % deux ans après leur lancement. Le ralentissement de la collecte observé en 2023 constitue également un signal après une année 2022 record.
Ces statistiques montrent l’importance de l’équilibre dans les communications entre les perspectives de rendement attractives annoncées par les plateformes et les risques encourus par les investisseurs. Les taux de pertes définitives restent certes faibles à ce jour mais ils ne devraient pas être mis en avant comme un gage de sécurité étant donné qu’une procédure menant à une perte définitive prend plusieurs années. En revanche, les retards dans le remboursement du capital et le paiement des intérêts, bien qu’ils n’impliquent pas nécessairement une perte définitive, sont largement sous-estimés dans les statistiques communiquées. À titre d’exemple, pour les projets financés en 2019, le taux de retard affiché est de 15,2 %, mais celui-ci bondit à 60,2 % en prenant en compte les remboursements tardifs et non seulement les retards toujours en cours.
Par ailleurs, le financement des projets de crowdfunding immobilier repose souvent sur des montages financiers présentant une asymétrie des risques. Ces structures se caractérisent par une faible mobilisation de fonds propres de la part des porteurs de projets, combinée à un fort recours à l’endettement financé par les investisseurs. Si ce modèle permet aux porteurs de projets de maximiser leur effet de levier, il transfère une part importante des risques sur les investisseurs en titres de créance. Ces derniers, en plus de supporter les conséquences en cas de retard ou d’échec pouvant aller jusqu’à la perte d’une partie du capital investi, ne bénéficient pas pleinement, voire pas du tout, des gains générés en cas de succès puisqu’ils ne peuvent qu’au mieux espérer un remboursement du montant investi initialement dans l’obligation ou prêté au projet, majoré des intérêts.
Face à ces constats, l’AMF appelle à une transparence accrue dans les pratiques des plateformes. Il est essentiel que les rendements publiés distinguent clairement les performances contractuelles des performances réelles, tout en prenant en compte l’ensemble des retards et incidents de paiement. Par ailleurs, une meilleure granularité des indicateurs, incluant les retards constatés même sur les projets remboursés, ainsi que l’évaluation des risques de liquidité et de perte en capital partielle ou totale, permettrait aux investisseurs d’appréhender de manière plus complète et réaliste les risques associés à ces placements.
L’AMF a également publié ce jour les chiffres clés au titre de l’année 2023 du marché du crowdfunding (lien dans "En savoir plus")
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Responsable de la publication : Le Directeur de la Direction de la communication de l'AMF. Contact : Direction de la communication, Autorité des marchés financiers - 17, place de la Bourse - 75082 Paris Cedex 02