Placements collectifs : investir dans une société civile détenant de l’immobilier
Les sociétés civiles investissant dans l’immobilier (sociétés civiles immobilières, société civiles patrimoniales) sont généralement des investissements réservés à un groupe réduit de personnes ayant un projet patrimonial commun. Toutefois, certains professionnels, notamment dans le cadre de l’assurance-vie multi-support ou de plans d’épargne retraite, proposent au grand public d’investir dans l’immobilier au travers de ce type de sociétés. Il s’agit d’un placement avec des caractéristiques et risques spécifiques qu’il faut comprendre avant d’investir. Voici ce qu’il faut retenir.
Qu’est-ce qu’une société civile détenant de l’immobilier ?
Une société civile (SC) peut permettre à des investisseurs de réaliser des placements dans l’immobilier. La SC peut, en pratique, être composée directement d’immeubles (bureaux, commerces, habitations, etc.), mais aussi de parts de SCPI, d’OPCI ou même d’autres SC.
En tant qu'investisseur dans un tel placement, au travers d'un plan d'épargne retraite ou d'un contrat d'assurance-vie multi-support, vous investissez dans un placement financier mais ne devenez pas associé de la société civile.
Quelle réglementation pour les sociétés civiles ?
Alors que les placements immobiliers comme les SCPI et OPCI sont soumis à des autorisations spécifiques délivrées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), les sociétés civiles ne sont pas agréées par l’AMF.
Cette différence peut avoir des conséquences concrètes quant au fonctionnement du produit, les règles générales applicables n’étant pas celles des SCPI ou OPCI.
Logé dans un contrat d'assurance qui obéit à des règles strictes de protection des assurés, notamment la liquidité, ce placement financier a un sous-jacent qui n'est néanmoins pas régulé et n'obéit pas à des règles de diversification du risque normées.
Comment fonctionnent les sociétés civiles ?
Une société civile (SC) obéit aux règles prévues par ses statuts. Les statuts, d’une SC à l’autre, peuvent être très différents. Avant d’investir, il est donc essentiel d’étudier la documentation disponible afin de bien comprendre le placement que vous envisagez de faire.
Les SC ont des possibilités d’investissement très larges et sans contraintes règlementaires minimales en matière de diversification : elles peuvent donc s’avérer particulièrement risquées.
En tant qu'investisseur, il est nécessaire de bien comprendre le placement qui vous est proposé et les règles que se fixe la SC concernée.
Les point d’attention avant d’investir
- Avant d’envisager tout placement financier, assurez-vous de disposer d’une épargne de précaution.
- Vérifiez que ce type de placement correspond à vos objectifs et à vos moyens financiers. Il s’agit d’un placement risqué : votre capital n’est pas garanti. Sa valeur dépend des marchés immobiliers (achat et location), il peut fluctuer à la hausse mais aussi à la baisse.
- Consultez la documentation disponible pour être sûr de bien comprendre le placement.
- Les sociétés civiles, et l’immobilier en général, sont des placements à envisager sur du long terme : n’investissez que des sommes dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin avant plusieurs années.
- Renseignez-vous sur les frais liés au placement envisagé.
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