SCPI : Une demande de retrait, même régulière, peut être exécutée dans un délai indéterminé
Le traitement d’une demande de retrait d’un associé de SCPI suppose, au préalable, que ce dernier fasse parvenir une demande complète et régulière à la société de gestion. Pour autant, même complète, en cas de détention directe par l'investisseur, la demande ne peut être exécutée que si le marché secondaire des parts le permet et peut donc ne pas être immédiate. C’est ce que rappelle le dossier que je vous présente ce mois-ci.
Les faits
Monsieur G m’a indiqué qu’il détenait des parts de SCPI (société civile de placement immobilier).
Monsieur G. a effectué une demande de retrait. Son chargé de clientèle au sein de son établissement bancaire lui aurait indiqué que les fonds lui seraient versés dans un délai de 3 semaines.
Au bout de plusieurs semaines d’attente, Monsieur G explique avoir contacté directement la société de gestion, qui lui aurait confirmé que sa demande de retrait était complète et régulière et qu’elle était bien enregistrée au registre des retraits, mais ne pourrait être exécutée avant au moins 6 mois, compte tenu des conditions actuelles de marché.
C’est dans ce contexte que Monsieur G m’a saisie afin d’obtenir le plus rapidement possible l’exécution de cette demande de retrait, tout en précisant ne pas contester la dévalorisation de la valeur des parts intervenue.
L’instruction
J’ai interrogé la société de gestion qui m’a indiqué qu’à ce jour, le marché des parts se trouvait déséquilibré, ne permettant pas d’honorer la demande de Monsieur G. Cependant, la société de gestion m’a confirmé que l’ordre de retrait de Monsieur G était bien enregistré au registre des retraits.
Compte-tenu du nombre important de parts en attente avant celles dont Monsieur G est porteur, la société de gestion m’a informée ne pouvoir ni garantir l’exécution du rachat lors de la prochaine compensation, ni s’engager sur une date d’exécution.
La société de gestion a en outre estimé que cette demande de retrait avait été traitée conformément à la réglementation et à la documentation contractuelle de la SCPI.
RAPPEL
Détenir des parts dans une SCPI est un moyen d’investir dans l’immobilier qui diffère de la détention directe d’un bien. Les SCPI sont des sociétés non cotées en bourse, sous forme d’organismes de placements collectifs, qui ont pour objet d’investir l’épargne collectée auprès des associés dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier dédié à la location.
Les épargnants doivent garder en tête que, comme tout investissement financier, l’acquisition de parts de SCPI comporte des risques et notamment un rendement non garanti ainsi qu’un risque de perte en capital.
En outre, les parts de SCPI n’étant pas cotées, elles ne peuvent être vendues que sur le marché secondaire animé par la société de gestion ou encore de gré à gré. Les parts de SCPI peuvent donc présenter un risque de liquidité pour le vendeur en cas de détention « en direct » (à distinguer d’une détention au sein d’un contrat d’assurance-vie où l’assureur garantit la liquidité, l’assurance-vie étant un mode de détention pour lequel le médiateur de l’AMF n’est pas compétent).
Le retrait d’un associé est ainsi conditionné à l’existence d’une demande de souscription correspondante. Si la liquidité des parts est faible, il peut arriver que le nombre de demandes de souscription ne suffise pas à couvrir le nombre de demandes de retrait. Un associé souhaitant vendre ses parts peut donc être soumis à des délais de sortie d’une durée indéterminée s’il n’existe pas suffisamment d’acheteurs.
Ce risque de liquidité doit notamment être mentionné sur le document d’informations clés (DIC) et porté à la connaissance de l’investisseur avant toute souscription de parts de SCPI.
La recommandation
J’ai examiné attentivement les éléments de ce dossier.
J’ai tout d’abord rappelé à Monsieur G que même si sa demande de retrait était complète, elle pouvait être exécutée avec un délai important.
En effet, la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente un risque de liquidité et l’acceptation d’une demande de retrait d’un investisseur dépend de l’existence d’un investisseur souhaitant souscrire à sa place dans le cadre d’une SCPI à capital variable, comme c’était le cas en l’espèce.
J’ai aussi relevé que le risque de liquidité était clairement indiqué sur la documentation de la SCPI en question, et notamment sur le Document d’Information Clé (DIC).
J’ai également indiqué à Monsieur G. que sa demande de retrait intervenait dans un contexte de marché tendu depuis le début de l’année 2023, causé par une conjugaison de facteurs (et notamment la crise sanitaire, la hausse des prix de l’énergie et des matériaux à la suite du conflit en Ukraine, l’inflation et la hausse des taux mais également l’essor du télétravail affectant les SCPI de bureaux).
Ainsi, les demandes de retrait étant actuellement plus nombreuses que les parts souscrites, la société de gestion n'est pas en mesure de répondre aux demandes de rachat dans l’immédiat. Compte tenu de ce contexte d’écart entre l’offre et la demande, la société de gestion a d’ailleurs modifié le prix de retrait des parts de cette SCPI à la baisse à mi- année[1], ce qui n’était pas contesté par Monsieur G. dans le cadre du présent dossier.
Au vu de ces éléments, j’ai indiqué à Monsieur G. que le traitement de sa demande de retrait m’apparaissait conforme à la documentation de la SCPI et que le délai d’exécution de sa demande tenait à l’illiquidité des parts. Sa demande était inscrite au registre des retraits en attente d’exécution, s’agissant d’une SCPI à capital variable, qui est la forme la plus répandue.
La leçon à tirer
Dans le cadre d’une SCPI, pour pouvoir être exécutée, une demande de retrait doit présenter un caractère complet.
A ce titre, un certain nombre d’informations doivent être mises à la disposition des investisseurs préalablement à leur souscription par les sociétés de gestion de la SCPI, en particulier « la procédure et les conditions d’émission et de rachat des parts ou des actions » [2].
Les SCPI doivent ainsi rédiger un DIC et une note d'information visés par l’AMF qui doit notamment mentionner la liste des documents à fournir dans le cadre d’une demande de retrait, ces documents étant fournis à l’investisseur dans le cadre de la souscription. Dans la plupart des cas, l’investisseur doit a minima transmettre un ordre de retrait, la copie d’une pièce d’identité en cours de validité ainsi qu’un RIB.
Cependant, si la présentation d’une demande de retrait complète et régulière est une condition nécessaire pour obtenir le remboursement des parts, cela ne suffit pas pour que ce remboursement intervienne rapidement.
En effet, même en cas de demande régulière et enregistrée dans le registre des retraits, comme c’était le cas dans le cadre du présent dossier, la société de gestion peut ne pas être en mesure de répondre aux demandes de rachat avant plusieurs mois.
[ 1 ] Conformément à la recommandation de l’AMF aux société de gestion de réaliser des évaluations immobilières également à mi- année, afin d’ajuster le prix des parts des SCPI en lien avec l’évolution du marché de l’immobilier.
[ 2 ] Voir l’article 421-34, I, du Règlement général de l’AMF et l’instruction AMF DOC-2019-04, chapitre 3.1.3 et annexe 1 contenant un Plan-type de la note d'information des sociétés civiles de placement immobilier.
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